BIM在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用
2019/07/17
BIM在設(shè)計(jì)，施工，運(yùn)維等不同階段都有不同的運(yùn)用；它可以是設(shè)計(jì)工具，也可以是分析、展示工具，同時(shí)也說(shuō)是項(xiàng)目溝通的新窗口。
國(guó)內(nèi)首批實(shí)踐BIM應(yīng)用的設(shè)計(jì)師、上海陸譽(yù)工程設(shè)計(jì)管理有限公司副總經(jīng)理、陸道文創(chuàng)集團(tuán)BIM設(shè)計(jì)中心的創(chuàng)始人孫亞莉，在接受中國(guó)資本觀察記者的獨(dú)家專(zhuān)訪時(shí)表示，傳統(tǒng)的二維模式設(shè)計(jì)到現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)通常會(huì)造成大量的變更，而B(niǎo)IM的應(yīng)用可以有效規(guī)避這些二維設(shè)計(jì)先天存在的缺陷。傳統(tǒng)方式的項(xiàng)目即使在施工準(zhǔn)備階段有深化設(shè)計(jì)，也只是在二維圖紙上解決，無(wú)法從三維空間上以及整體協(xié)調(diào)上進(jìn)行高效決策。
從BIM在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用看未來(lái)市場(chǎng)
舉例來(lái)講：我們?cè)鲞^(guò)的一個(gè)大連商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；在外立面材料選擇上，甲方一直很難決策，起初先選擇在局部試驗(yàn)，看實(shí)際效果，然后再全部應(yīng)用。當(dāng)時(shí)看局部的時(shí)候，材料的選擇和效果還不錯(cuò)，等到全部一棟樓都做好了，卻發(fā)現(xiàn)和預(yù)期的效果完全兩個(gè)樣子，這個(gè)時(shí)候只能全部拆掉重新來(lái)一遍。有了BIM之后，就可以利用BIM的模擬性，在計(jì)算機(jī)上的三維模型里直接比對(duì)材料，比對(duì)效果，快速高效做決策；而不是要等到都做好了，再去發(fā)現(xiàn)決策已經(jīng)做錯(cuò)了。
有人認(rèn)為沒(méi)有BIM一樣可以建帝國(guó)大廈，美國(guó)建帝國(guó)大廈的時(shí)候他們只用了兩年時(shí)間，很多技術(shù)已經(jīng)很成熟了，那BIM的價(jià)值究竟體現(xiàn)在哪里呢？對(duì)此，孫亞莉指出，沒(méi)有BIM技術(shù)以前，金字塔，艾菲爾鐵塔都可以被造出來(lái)，那個(gè)時(shí)候的前輩們就非常具有智慧，并且十分注重分工協(xié)作。1929年美國(guó)建的帝國(guó)大廈是當(dāng)時(shí)世界的領(lǐng)先水平。但是放到今天，用今天的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)去審視，我們其實(shí)還有很多地方可以做的更好，比如流程更加合理，成本更加透明，空間使用更加合理，對(duì)未來(lái)的預(yù)留空間考慮更加充分。不同的時(shí)代有不同的技術(shù)和不同的作品。今天，我們能看到數(shù)字化 BIM技術(shù)應(yīng)用更多更好的建筑作品，比如上海中心、迪士尼、還有珠港澳大橋等等。
BIM剛開(kāi)始在國(guó)內(nèi)起步的時(shí)候，面臨最大的問(wèn)題就是要消除客戶的疑慮，建立客戶對(duì)BIM的信心。大部分地產(chǎn)商在選擇應(yīng)用BIM時(shí)總會(huì)有個(gè)錯(cuò)誤的觀念：應(yīng)用BIM就要額外地支出一筆費(fèi)用。事實(shí)上，傳統(tǒng)方式下的項(xiàng)目在施工過(guò)程中發(fā)生的變更費(fèi)，導(dǎo)致拆除重建等浪費(fèi)的成本，往往是前期BIM支出的幾十倍。應(yīng)用BIM后，前期花費(fèi)可以彌補(bǔ)后期拆除重建的成本，這樣不僅大大節(jié)約了費(fèi)用，提高了效率，而且有效的做到管理前置。陸道文創(chuàng)陸譽(yù)設(shè)計(jì)去年簽約的恒明珠金融大廈，是迄今為止孫亞莉的團(tuán)隊(duì)最滿意的項(xiàng)目之一。一方面，客戶對(duì)BIM的認(rèn)知和接受度比較高，前期溝通的工作進(jìn)展非常順利；另一方面，他們吸取了之前項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)流程和理念不斷提升，直接站在客戶的角度提出解決方案。最終，團(tuán)隊(duì)以一個(gè)中高端價(jià)位成功中標(biāo)，而不是以最低價(jià)中標(biāo)。
BIM對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最直接的影響，就是促進(jìn)建筑行業(yè)的流程、生產(chǎn)方式的革新，提升行業(yè)生產(chǎn)效率和技術(shù)進(jìn)步。最明顯的體現(xiàn)在管理前置，減少浪費(fèi)和碳排放，降低決策成本，精細(xì)化建造。其次，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是產(chǎn)品低成本，高品質(zhì)。如何能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的從研發(fā)，到虛擬產(chǎn)品的模擬，到最終建造落地，全過(guò)程實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本管理，把決策主動(dòng)權(quán)掌握在自己手里，這個(gè)就要依賴(lài)于房企領(lǐng)先的技術(shù)管理手段。目前像萬(wàn)科提出的住宅產(chǎn)業(yè)化，預(yù)制裝配式都是基于BIM技術(shù)的管理方式。
從BIM在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用看未來(lái)市場(chǎng)
目前萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、龍湖、碧桂園等地產(chǎn)商都建立了BIM團(tuán)隊(duì)，這是十分必要的，否則地產(chǎn)公司無(wú)法把BIM作為一個(gè)可持續(xù)地管理抓手。商業(yè)地產(chǎn)BIM的應(yīng)用，國(guó)內(nèi)的典型代表就是萬(wàn)達(dá)的BIM總發(fā)包模式。萬(wàn)達(dá)BIM總發(fā)包模式，前期投入非常大，在國(guó)際上也屬于比較領(lǐng)先的地位。他們的四方管理平臺(tái)相當(dāng)于制造業(yè)的ERP系統(tǒng)，通過(guò)數(shù)字化、信息化的模型，把所有的決策和協(xié)調(diào)都在這個(gè)平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為他們一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，在BIM總發(fā)包模式下，從設(shè)計(jì)到施工全程需要?jiǎng)?chuàng)建12個(gè)專(zhuān)業(yè)的BIM模型，嚴(yán)格按照萬(wàn)達(dá)BIM模型手冊(cè)去實(shí)施，最主要的是能實(shí)現(xiàn)一鍵算量，實(shí)時(shí)進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管控，讓很多管理的工作能提前決策?？陀^的說(shuō)，BIM總發(fā)包模式在管理理念和技術(shù)研發(fā)上都是屬于國(guó)內(nèi)非常領(lǐng)先的。
任何事物都有兩面性，BIM也不是完美無(wú)缺的；目前，仍舊有一些問(wèn)題在制約著國(guó)內(nèi)BIM的發(fā)展。比如：國(guó)內(nèi)的BIM主流軟件都是國(guó)外的研發(fā)邏輯和思路，本土化支持不夠，而且對(duì)硬件的要求和依賴(lài)非常高。其次BIM的人才缺失、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)仍舊以二維為主三維為輔等。另外，目前市場(chǎng)上，很多人都在過(guò)度鼓吹BIM，認(rèn)為只要是BIM模型就能帶來(lái)正面的影響，這是錯(cuò)誤的觀念。"如果要應(yīng)用推行BIM，就必須有專(zhuān)業(yè)化的團(tuán)隊(duì)。BIM的應(yīng)用絕不是簡(jiǎn)單創(chuàng)建一個(gè)模型而已，只有依賴(lài)專(zhuān)業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，借助專(zhuān)業(yè)化工程的經(jīng)驗(yàn)，采用BIM技術(shù)手段，才能為客戶帶來(lái)有效和有價(jià)值的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。"孫亞莉重點(diǎn)指出。模型創(chuàng)建的背后就是你對(duì)設(shè)計(jì)和施工的理解；這里面就要有不同界面的邏輯和層次。站在不同項(xiàng)目方的角度，針對(duì)不同的需求，模型創(chuàng)建的標(biāo)準(zhǔn)都是不一樣的。舉例來(lái)說(shuō)如果你創(chuàng)建的模型需要計(jì)算工程量，那么你在創(chuàng)建模型的時(shí)候就不能只有設(shè)計(jì)師思維，必須是工程量計(jì)算的思維和模型創(chuàng)建原則。很多人都誤以為能創(chuàng)建BIM模型就能提供BIM服務(wù)，這個(gè)是非常錯(cuò)誤的；創(chuàng)建正確的BIM模型只是最基本的，能提出合理化和優(yōu)化建議，以及前瞻性問(wèn)題發(fā)現(xiàn)，最終還是離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)的智慧經(jīng)驗(yàn)。
為了更好的規(guī)范BIM，促進(jìn)其穩(wěn)定有序發(fā)展，2017年5月，住建部正式批準(zhǔn)《建筑信息模型施工應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)》為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，自2018年1月1日起實(shí)施。2017年10月，上海市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》提出，到2020年，上海市政府投資工程全面應(yīng)用BIM(建筑信息模型)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)政府投資項(xiàng)目成本下降10%以上，項(xiàng)目建設(shè)周期縮短5%以上，全市主要設(shè)計(jì)、施工、咨詢(xún)服務(wù)等企業(yè)普遍具備BIM技術(shù)應(yīng)用能力，新建政府投資項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)施工階段應(yīng)用比例不低于60%。
這些政策的出臺(tái)對(duì)BIM及房地產(chǎn)都產(chǎn)生了一定的影響。孫亞莉作為國(guó)內(nèi)首批官方認(rèn)證BIM專(zhuān)家，參與起草了國(guó)家級(jí)P-bim標(biāo)準(zhǔn)，主編了中國(guó)首部BIM應(yīng)用指南《上海市建筑信息模型應(yīng)用指南2015（版）》和2017版。她指出，一項(xiàng)新技術(shù)的發(fā)展和推廣，肯定離不開(kāi)政府的支持和相應(yīng)的政策鼓勵(lì)。在BIM技術(shù)的推廣上，政府有效的發(fā)揮了兩方面的作用：一是帶頭示范，起到正面引領(lǐng)的作用；二是出臺(tái)鼓勵(lì)的政策和相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)；比如新加坡政府為鼓勵(lì)企業(yè)應(yīng)用BIM技術(shù)，直接獎(jiǎng)勵(lì)容積率。在國(guó)內(nèi)，上海市政府推行BIM的力度比其他城市都要大，目前相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和指南都已經(jīng)落地。在裝配式保障性住房的BIM應(yīng)用上，給予全過(guò)程25元/平米的補(bǔ)貼。目前浙江、福建、深圳、廣州等地方政府都有出臺(tái)相應(yīng)的政策和標(biāo)準(zhǔn)。這些政策的出發(fā)點(diǎn)都希望推動(dòng)BIM在房地產(chǎn)上的應(yīng)用發(fā)展。
BIM必定是建筑業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。現(xiàn)在上海市新建的項(xiàng)目大約70%-80%都會(huì)用到BIM技術(shù)。2019年，銀科控股將在上海西虹橋商務(wù)區(qū)建成總部大樓，它由原上海中心設(shè)計(jì)公司Gensler完成方案設(shè)計(jì)，陸道文創(chuàng)陸譽(yù)設(shè)計(jì)作為BIM咨詢(xún)單位也很榮幸參與其中。孫亞莉表示，目前BIM已經(jīng)是一個(gè)初具規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，目前產(chǎn)業(yè)規(guī)模大約有30-50億；BIM的發(fā)展勢(shì)頭會(huì)更加理性，也會(huì)更加迅猛，預(yù)計(jì)未來(lái)能達(dá)到百億級(jí)的規(guī)模。過(guò)去的10年，大家都在想怎么把模型做好；未來(lái)，大家會(huì)更多地會(huì)想怎么把信息數(shù)據(jù)用好。
從宏觀層面來(lái)說(shuō)，中國(guó)的城市化水平在國(guó)際上相對(duì)而言還是比較低的；這意味著我國(guó)的城市化發(fā)展空間還很大；也就是說(shuō)我國(guó)建筑業(yè)的發(fā)展至少還有很長(zhǎng)一段路程要走；另外一方面；，BIM時(shí)代已經(jīng)來(lái)到每個(gè)建筑人的身邊。
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