產業(yè)園區(qū)是一項投資大、周期長、回報慢的復雜而艱巨的工程，其運營管理存在很多不確定因素乃至無序運營的可能。產業(yè)園區(qū)的運營管理不像傳統(tǒng)住宅地產項目，做好物業(yè)管理就沒事了；也不像商業(yè)地產項目，做好商業(yè)招商和物業(yè)管理，就成事了。產業(yè)地產、產業(yè)園區(qū)的運營需要做到物業(yè)、商業(yè)與產業(yè)，“三業(yè)”相輔相成，協同并進。

一、物業(yè)管理是基礎

產業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理指對園區(qū)的公共部分建筑物、場所、設施的共同管理，包括綠化、水、電、空調、網絡通信、衛(wèi)生、公共配套設施等日常硬件管理，也包括具有規(guī)范化的物業(yè)管理體系、專業(yè)化的物業(yè)管控流程，以及應急性的處置措施等軟性服務。

對于園區(qū)來說，物業(yè)管理是運營發(fā)展最基本的保障，就猶如是建筑物的“地基”，起著無可替代的作用。園區(qū)其他商業(yè)、產業(yè)部分的服務都應當建立在做好物業(yè)管理的基礎上。而對于園區(qū)企業(yè)而言，好的物業(yè)管理就如同遇到一個貼心周全的“好管家”，使企業(yè)不需要為物業(yè)上的瑣碎分神，從而能更加集中精力地發(fā)展自身的實業(yè)，為園區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造更多價值。

二、商業(yè)配套是保障

目前，有許多已建成的產業(yè)園區(qū)商圈多以滿足本地需求的低端商業(yè)服務為主，業(yè)態(tài)不夠多元且檔次較低，商業(yè)形態(tài)大多零星分散。這歸根結底是部分產業(yè)園區(qū)沒有針對園區(qū)的產業(yè)業(yè)態(tài)及園區(qū)企業(yè)的主體客群透徹分析導致的結果。正確的做法應該是，在園區(qū)規(guī)劃的基礎上按圖索驥，根據園區(qū)的業(yè)態(tài)及主體客群的相關需求有針對性地進行商業(yè)招商。同時，不斷提高商業(yè)配套的品質，設定基礎保障類、品質提升類、市場引導類等不同類別的配套列表，實現多層次差異化精準對接。

園區(qū)的商業(yè)配套除了餐廳、大型商務旅館、超市、購物中心等基礎設施，更完善的會設有公寓、銀行、健身房等。而具有“微型城市”級別的產業(yè)園區(qū)在合理范圍內還會配置社區(qū)圖書館、文化藝術中心、學校、醫(yī)療衛(wèi)生中心等提升園區(qū)品質項目。要注意的是，園區(qū)商業(yè)配套的服務主體不同，商業(yè)配套需要根據實際情況適當調整。

完善的商業(yè)配套不僅能吸引更多的優(yōu)質企業(yè)入駐，為整個產業(yè)園區(qū)帶來經濟效益，而且能對整個園區(qū)的高效運營起到“畫龍點睛”的重要作用。

三、產業(yè)運營是驅動

產業(yè)運營是園區(qū)運營中最高層級的工作，對園區(qū)是否能健康有序長遠地發(fā)展起到決定性作用，對產業(yè)園區(qū)是否能夠形成一個完整的閉環(huán)、拉動地方經濟起到關鍵性作用。由于產業(yè)運營的概念興起的時間并不長，至今尚未有較為系統(tǒng)、全面的定論，因此在實踐的過程中更需要不斷摸索改善，從現有的產業(yè)園區(qū)中分析出優(yōu)劣勢，從而進一步優(yōu)化園區(qū)的產業(yè)運營模式。

園區(qū)產業(yè)運營的主要包括產業(yè)招商、創(chuàng)業(yè)孵化培育、公共服務平臺三大板塊。

1、產業(yè)招商

產業(yè)招商必須嚴格依照前期園區(qū)的產業(yè)規(guī)劃進行，堅持以園區(qū)定位落地為基礎。招商需始終圍繞園區(qū)的核心產業(yè)、重點產業(yè)以及輔助產業(yè)，極力聚集相關的上下游企業(yè)，嚴格選擇、把控入駐企業(yè)的性質，形成產業(yè)集聚效應，才能打造真正意義上的“產業(yè)園區(qū)”,提升園區(qū)的專業(yè)價值，吸引投資資本進入。

2、創(chuàng)業(yè)孵化培育

創(chuàng)業(yè)孵化培育是指產業(yè)園區(qū)具備既能孵化也能培育企業(yè)的功能。針對創(chuàng)業(yè)初創(chuàng)企業(yè)提供孵化服務，對于成長型和成熟型企業(yè)提供深入的催化服務，也就是通常說的“孵化器+加速器”的模式。例如聯合辦公空間、政策指導、資金申請、技術鑒定、咨詢策劃、項目顧問、人才培訓等，滿足入駐企業(yè)多層次的創(chuàng)業(yè)發(fā)展需求。同時不斷扶持園區(qū)規(guī)劃產業(yè)的創(chuàng)新資源，為園區(qū)產業(yè)的持續(xù)發(fā)展注入新鮮的血液。

3、公眾服務平臺

公共服務平臺是產業(yè)園區(qū)產業(yè)運營的重要載體和實現途徑，也是最核心的內容。包含提供政府的工商、稅務、人事、科技、文化、信息化等服務公共關系平臺；金融、財務、法律、知識產權、技術轉移、管理咨詢等各領域的中介服務機構；報社、廣播臺、電視臺、門戶網站等文化宣傳部門等。

物業(yè)管理、商業(yè)配套、產業(yè)運營就如同拉動產業(yè)園區(qū)的“三駕馬車”，任一模塊出現短板效應都會影響到園區(qū)的高效運作。要運營好一個具有品牌和示范效應的產業(yè)園區(qū)，必須牢牢把控好園區(qū)運營的這“三大巨頭”。